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廣州

成交趨冷 新地王誕生

臨近年底，廣州樓市成交量持續(xù)下滑，但市中心區(qū)豪宅樓盤的成交讓廣州中心區(qū)均價在近十周維持高位運行，并于上周創(chuàng)出22124元/平方米的新高。在供應(yīng)方面，年底廣州市多個新盤扎堆上市。但在土地市場上，目前估計年內(nèi)住宅土地供應(yīng)僅在2平方公里左右。后市供需能否平衡，仍存懸念。

另外，此前備受關(guān)注的廣鐵南站地塊，在11月25日下午被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得。樓面地價達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)造了土地單價新地王。

成交持續(xù)下行新盤供應(yīng)增多

今年廣州樓市的新盤供應(yīng)一直沒有出現(xiàn)過大幅上升，截至11月24日，可售樓盤也僅有3.6萬多套。因此業(yè)內(nèi)人士針對廣州樓市的供需狀況，認(rèn)為不會出現(xiàn)大跌行情。這種供應(yīng)偏緊的情況一直維持到今年10月。當(dāng)月廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示廣州十區(qū)一手住宅交易登記均價為15072元/平方米，同比上升約50%，環(huán)比上升近三成。廣州房管局解釋交易均價上升源自新政之后中心六區(qū)成交占比上升，拉高全市整體均價。

近期統(tǒng)計顯示，11月25日至12月31日之間，廣州即將上市或有新組團(tuán)推出的項目為36個，較之前大增。其中首次亮相的新樓盤數(shù)量達(dá)到20個，甚至超過國慶黃金月前后的11個，創(chuàng)造了新盤上市量月度最高紀(jì)錄。

在這20個新樓盤中，中心城區(qū)與郊區(qū)占比各半。近年來供應(yīng)一直緊缺的越秀和荔灣區(qū)共推出4個全新項目，周邊的番禺、從化繼續(xù)保持了之前的大力度供應(yīng)。在新盤中，供應(yīng)類型也較為豐富，其中既包括復(fù)式公寓，也有高檔洋房。

臨近年底，雖然廣州樓市成交趨于低迷，但目前購房者面臨的選擇卻開始增多。

土地供應(yīng)收緊新地王誕生

與開發(fā)商的推盤熱情相比，廣州市土地市場的供應(yīng)力度卻有所收緊。年初廣州國土部門預(yù)期的住宅土地供應(yīng)量是7.64平方公里，但僅過一月就調(diào)整為5平方公里。到7月份，廣州市國土資源局明確住宅用地供應(yīng)量的“下限”是2平方公里，并認(rèn)為“可以滿足市場的剛性需求”。到10月底，廣州實際出讓住宅土地面積僅1.01平方公里。距離下限尚有一倍差距，5平方公里的目標(biāo)更遙不可及。而在2009年，廣州住宅用地供應(yīng)量為4.1平方公里。

今年大部分時間里，土地拍賣市場成交低迷，多地塊以底價成交。然而廣州今年最大規(guī)模的住宅用地、占地面積超過26萬平方米的廣鐵南站“巨無霸”地塊11月25日下午經(jīng)過222輪的競拍，被廣鐵集團(tuán)以86億元拍得，樓面地價達(dá)17276元/平方米，超越了去年由越秀城建以15324元/平方米拿下的珠江新城天價地，創(chuàng)造了廣州單價新地王。

廣州南站是目前中心區(qū)罕有的總建筑面積近50萬㎡的巨無霸項目。緊鄰珠江，東臨白鵝潭，是廣州市城市“中調(diào)”發(fā)展的重點地段。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將是一個濱水景觀區(qū)，前景不可限量。

廣州經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，廣鐵南站原是廣鐵集團(tuán)地塊，根據(jù)廣州三舊改造政策，只需交納地塊成交額的三成，原地款一些拆遷問題需要經(jīng)過廣鐵集團(tuán)同意。這些附加條件對廣鐵最為有利，卻能讓其他開發(fā)商望而卻步。