雖然游走在政策邊緣，但這種策略所面臨的風(fēng)險仍然可控。有從業(yè)人員表示，如果是在購房者認(rèn)可的情況下，有發(fā)票可查，就可以實現(xiàn)價格分拆。對于處在房地產(chǎn)食物鏈上端的開發(fā)商來說，從裝修公司拿到發(fā)票并非難事。

據(jù)悉，類似的營銷手法在房地產(chǎn)銷售中屢見不鮮。其中，二手房銷售中曾廣為使用的“陰陽合同”便與其異曲同工。所不同的是，后者是以避稅為目的，前者應(yīng)對的則是“限價令”。

業(yè)內(nèi)人士表示，北京樓市的限價政策由來已久，這種營銷方式的使用也頗為廣泛，上述房地產(chǎn)項目不是第一個，也絕不是最后一個。建議政府部門加強對房屋預(yù)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，使調(diào)控政策不只流于形式。

金蟬脫殼

“樓王”趟路 高開低走

金蟬脫殼，比喻制造或利用假象脫身，使對方不能及時發(fā)覺。

對價格的管控是北京“國五條”細(xì)則中最醒目的一款。按照規(guī)定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，北京市住建委可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

“后期價格不得高于前期”的條款雖非北京首創(chuàng)，但對于習(xí)慣了“低開高走”開盤節(jié)奏的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，面對這一強制性條款，仍會感到相當(dāng)不適應(yīng)。

“先開高價盤不就行了！”京城某代理機構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，房地產(chǎn)項目在申報預(yù)售許可證時，只要按照價格順序，由高到低進(jìn)行申報，就可避免“后期價格高于前期”的情況。他還透露，近期正在為一些房地產(chǎn)項目設(shè)計策劃方案，其中就包含了上述對策，且有不少房企對此頗感興趣。

按照正常的房地產(chǎn)項目銷售節(jié)奏，首期開盤的項目往往單價最低，隨著配套的逐漸完善，后期項目銷售均價也逐漸提高，即“低開高走”。這種銷售策略符合購房者“買漲不買跌”的心理，并能起到一定的蓄客效果，為開發(fā)商所常用。

為規(guī)避政策，該代理機構(gòu)提出的策略是“反其道而行之”。即按照項目品質(zhì)的不同，率先為“樓王”項目申報預(yù)售證，其次再申報戶型較為一般的房屋，最后為條件相對較差的“尾房”申報。這樣一來，后期項目的開盤價格就不會高于前期。

該負(fù)責(zé)人表示，這種策略的好處在于，一旦首期的“樓王”項目獲批預(yù)售資格，后期項目便可順利出貨。從而在嚴(yán)控價格的情況下，實現(xiàn)項目銷售的“金蟬脫殼”。

按照北京市的規(guī)定，只要后期項目的預(yù)售價格不會明顯高于前期，項目便可獲批預(yù)售資格。因此，這種銷售策略還將使得品質(zhì)相對不佳的后期項目在定價時，可向前期的優(yōu)質(zhì)項目看齊，從而保證利潤。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前北京嚴(yán)控高端住宅價格，這種策略的風(fēng)險在于，首期項目或因報價過高而無法通過審批?！笆灼凇畼峭酢椖可陥髸r的價格不宜過高，從而在一定程度上犧牲利潤，并為后期項目的出貨預(yù)留空間?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

事實上，2010年以來，有不少項目采用了上述策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若政府部門加強對預(yù)售價格的管制，就可能造成項目推遲開盤的情況，并影響市場供應(yīng)。